Почему проверка квартиры важнее торга о цене
Скидка в 200–300 тысяч ничего не стоит, если через год сделку признают недействительной. Вернуть деньги в такой ситуации можно только с продавца, а он к тому моменту может оказаться банкротом или просто без имущества.
Основные риски покупателя на вторичном рынке Санкт-Петербурга — это не поддельные документы, а «легальные» сюрпризы: несогласный супруг, дети-собственники без разрешения опеки, жилец с бессрочным правом пользования, долги продавца, незаконная перепланировка. Всё это можно выявить заранее — до того, как вы отдали задаток.
Какие документы запросить у продавца
| Документ | Что проверяем | Где взять |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН об объекте | Собственники, доли, ипотека, арест, запреты | Закажите сами: Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ |
| Выписка ЕГРН о переходе прав | Цепочка владельцев, частота перепродаж | Там же |
| Документ-основание права | Как получена квартира: купля-продажа, приватизация, наследство, дарение | У продавца |
| Паспорт продавца | Совпадение данных с ЕГРН, действительность паспорта | У продавца, проверка на Госуслугах |
| Свидетельство о браке или разводе, брачный договор | Нужно ли согласие супруга | У продавца |
| Справка о регистрации (форма 9) или выписка из домовой книги | Кто зарегистрирован в квартире сейчас и кто был раньше | Продавец получает через МФЦ или Госуслуги Санкт-Петербурга |
| Поэтажный план и экспликация, документы о согласовании перепланировки | Совпадает ли реальная планировка с документами | У продавца |
| Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам | Задолженность за ЖКУ и капремонт | Продавец получает в управляющей компании |
Отказ продавца показать хотя бы один документ — уже информация к размышлению. Добросовестному собственнику скрывать нечего.
Выписка ЕГРН: на что смотреть
Сведения ЕГРН ведёт Росреестр, в нашем городе — Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. Выписку заказывайте сами и незадолго до сделки: данные в ней актуальны на дату выдачи.
- Собственники. Сравните ФИО и доли с паспортами. Если ФИО в выписке скрыты, попросите продавца заказать выписку при вас или открыть доступ к своим данным. Продавать должны все собственники — или их представители по нотариальной доверенности.
- Обременения. Ипотека, арест, запрет регистрационных действий. С ипотекой продать можно, но порядок погашения кредита и снятия залога нужно прописать в договоре. Арест или запрет — стоп до их снятия.
- Основание и дата права. Квартира получена недавно по наследству или приватизирована — это зоны повышенного риска, о них ниже.
- История переходов. Несколько продаж за короткий срок — повод выяснить, почему квартиру так часто перепродают.
- Площадь и назначение. Объект должен быть жилым помещением, площадь — совпадать с техническими документами.
Кто прописан и кто может остаться жить в квартире
ЕГРН не показывает зарегистрированных жильцов. Для этого нужна справка о регистрации (форма 9) или выписка из домовой книги — в Петербурге продавец получает её через МФЦ или Госуслуги. Просите сведения не только о тех, кто зарегистрирован сейчас, но и о выбывших: это помогает выявить людей, которые могут вернуться.
Особая категория — те, кто отказался от приватизации. Они сохраняют бессрочное право пользования квартирой, и смена собственника его не прекращает (ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Выписать такого человека через суд против его воли практически невозможно.
Если квартира приватизирована, попросите договор приватизации и выясните, кто был зарегистрирован в ней на тот момент и почему не стал собственником.
Супруг, дети и материнский капитал
Согласие супруга. Если квартира куплена продавцом в браке, для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг может оспорить сделку в течение года. Если продавец утверждает, что квартира личная, проверьте основание: покупка до брака, наследство, дарение.
Несовершеннолетний собственник. Если среди собственников есть ребёнок, нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Разрешение выдают на конкретную сделку и на определённых условиях — сверьте их с вашим договором.
Материнский капитал. Квартира, купленная с маткапиталом, должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Если в выписке ЕГРН детей нет, а маткапитал использовался, доли не выделены — это риск, что сделку оспорят в интересах детей.
Как проверить продавца на банкротство и долги
Если продавца признают банкротом, финансовый управляющий и кредиторы могут оспорить его сделки (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ):
- за 1 год до принятия заявления о банкротстве — сделки с неравноценным встречным исполнением, например продажу заметно ниже рынка;
- за 3 года — сделки, совершённые с целью причинить вред кредиторам.
Где проверить продавца бесплатно:
- ЕФРСБ (fedresurs.ru) — нет ли сообщений о банкротстве;
- картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — нет ли заявлений о банкротстве; дела петербуржцев рассматривает Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
- сайт ФССП — есть ли исполнительные производства и на какие суммы.
Крупные долги у продавца — не всегда отказ от сделки, но цена должна быть рыночной, а расчёты — прозрачными, через банк.
Наследство и приватизация: где выше риск
Квартиры, полученные по наследству или приватизированные, требуют особого внимания. После наследства могут объявиться другие наследники, пропустившие срок или не знавшие о смерти наследодателя. При приватизации могли не учесть права кого-то из зарегистрированных.
Сроки на оспаривание зависят от вида недействительности: оспоримую сделку можно оспорить в течение 1 года (п. 2 ст. 181 ГК РФ), ничтожную — в течение 3 лет (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Если право продавца возникло недавно, эти сроки ещё не истекли.
Особенности Петербурга: старый фонд, коммуналки, перепланировки
В исторических районах Санкт-Петербурга много квартир, которые за десятилетия не раз перекраивали: расселённые коммуналки, объединённые комнаты, перенесённые кухни и санузлы.
- Перепланировка. Сравните реальную планировку с поэтажным планом. Если перепланировка не согласована, обязанность привести помещение в прежнее состояние перейдёт к вам как к новому собственнику (ст. 29 ЖК РФ). Попросите у продавца решение о согласовании перепланировки и акт о завершении работ — в Петербурге без них покупать квартиру с переделками рискованно.
- Бывшая коммуналка. Проверьте, что продавец собрал все комнаты в одну квартиру и это отражено в ЕГРН. Если покупаете комнату, у других собственников коммунальной квартиры есть преимущественное право покупки.
- Состояние дома. Для старого фонда выясните, не признан ли дом аварийным и не запланирован ли капремонт с отселением.
Чек-лист перед задатком
Задаток оформляется только письменно (ст. 380 ГК РФ). Если сделка сорвётся по вине продавца, он вернёт задаток в двойном размере, если по вашей — задаток останется у него (ст. 381 ГК РФ). Поэтому всё проверьте до передачи денег.
- Выписку ЕГРН об объекте заказали сами: собственники совпадают с паспортами, арестов и запретов нет.
- Изучили выписку о переходе прав и документ-основание права продавца.
- Получена справка о регистрации (форма 9) или выписка из домовой книги — с выбывшими жильцами.
- Нет лиц, отказавшихся от приватизации и сохраняющих право пользования.
- Есть нотариальное согласие супруга или документы, что квартира — личное имущество продавца.
- Если собственник — ребёнок, есть разрешение опеки на эту сделку.
- Выяснили, использовался ли материнский капитал, и выделены ли доли детям.
- Продавец проверен по ЕФРСБ, kad.arbitr.ru и сайту ФССП.
- Планировка совпадает с документами или перепланировка согласована.
- Соглашение о задатке письменное: сумма, сроки сделки, условия возврата; передача денег подтверждена распиской или банковским переводом.